Ratgeber Haus geerbt: Was tun? Die ersten Schritte

Ein geerbtes Haus kommt selten zur richtigen Zeit. Zur Trauer kommen Formalitäten, Fristen und die große Frage, was aus dem Elternhaus werden soll. Die gute Nachricht: Nicht alles muss sofort entschieden werden. Wer die Schritte in der richtigen Reihenfolge geht, verschafft sich Zeit und entscheidet aus einer ruhigen Position heraus.

Die ersten Wochen: Formalitäten und Fristen

Bevor es um das Haus selbst geht, stehen einige Formalitäten an. Die wichtigsten im Überblick:

• Erbnachweis: Als Nachweis dient ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung.
• Grundbuch: Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Eintragung gebührenfrei.
• Finanzamt: Wer ein Haus erbt, muss das dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten schriftlich anzeigen (§ 30 ErbStG). Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab.
• Versicherung und Leerstand: Die Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Steht das Haus leer, sollten Sie das der Versicherung melden. Im Winter gehören Heizung und Wasser unter Kontrolle, damit keine Leitungen einfrieren.

Rechtliche und steuerliche Einzelheiten klären Sie am besten mit Notar, Nachlassgericht oder Steuerberater. Für das Haus selbst sind andere Fragen wichtig.

Bestandsaufnahme: in welchem Zustand ist das Haus?

Bevor Sie über Behalten oder Verkaufen entscheiden, lohnt ein nüchterner Blick auf den Zustand. Gehen Sie das Haus von oben nach unten durch:

• Dach und Dachboden: Ist das Dach dicht, wie ist es gedämmt, eignet sich der Dachboden als Wohnraum?
• Fenster und Haustür: Wie alt sind sie, schließen sie dicht?
• Heizung und Leitungen: Alter der Heizung, Zustand von Elektrik und Wasserleitungen.
• Feuchtigkeit: Feuchte Stellen im Keller oder an Außenwänden sind ein Warnsignal.
• Grundriss: Passt die Aufteilung zu der Art, wie Sie oder künftige Bewohner leben wollen?

Unterlagen helfen dabei: Baupläne, Rechnungen früherer Arbeiten und, falls vorhanden, ein Energieausweis. Fehlen die Pläne, lohnt eine Nachfrage bei der Gemeinde oder dem Landratsamt.

Pflichten nach dem Eigentümerwechsel

Mit der Erbschaft gehen auch Pflichten auf Sie über. Seit dem 29. Juli 2026 gilt dafür das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Nach einem Eigentümerwechsel müssen unter anderem ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden, ebenso eine ungedämmte Decke zum unbeheizten Dachboden. Alternativ genügt es, das Dach darüber zu dämmen. Dafür gibt es eine Frist. Wollen Sie das Haus verkaufen oder vermieten, brauchen Sie einen Energieausweis.

Welche Pflichten in Ihrem Fall gelten und welche Förderung möglich ist, klärt ein Energieberater. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie das Haus behalten und modernisieren wollen.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung hängt von Zustand, Lage, Ihren Plänen und dem Aufwand ab. Legen Sie die Optionen sachlich nebeneinander:

• Selbst einziehen: Das Haus wird auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten. Meist lohnt es sich, Modernisierung und Umbau vor dem Einzug in einem Zug zu erledigen.
• Vermieten: Die Modernisierung richtet sich danach, was Mieter erwarten, und muss sich über die Miete tragen.
• Verkaufen: Vor einem Verkauf noch groß zu investieren, lohnt sich oft nicht. Eine ehrliche Einschätzung von Zustand und Möglichkeiten hilft aber, einen realistischen Preis zu finden.

Erben mehrere Geschwister gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus entscheiden sie dann gemeinsam, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller. Eine sachliche Grundlage zu Zustand und Aufwand hilft, sich zu einigen.

Wenn Sie das Haus behalten wollen

Ein Elternhaus aus den 60er- oder 70er-Jahren hat oft eine gute Substanz, aber einen Grundriss und eine Technik aus einer anderen Zeit. Mit einer durchdachten Modernisierung, einem Umbau oder einer Erweiterung wird daraus ein Zuhause, das zu Ihrem Leben passt. Wichtig ist die Reihenfolge: zuerst das Gesamtbild, dann die Prioritäten, dann die Umsetzung. Wie das abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Haus modernisieren: Ablauf und Reihenfolge.

Wir sehen uns das Haus mit Ihnen an, ordnen Zustand und Möglichkeiten ein und zeigen, was sinnvoll ist, ohne Druck. Von der Planung bis zur Übergabe haben Sie einen festen Ansprechpartner für alle Gewerke.

Starten Sie den Projekt-Check und ordnen Sie Ihr geerbtes Haus in wenigen Minuten ein.

Stand: November 2026. Die Hinweise zu Recht und Steuern geben einen Überblick und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.